• Beli rumah di Wellington – Part 2: Home Inspections Dos and Don’ts

    Disclaimer: Maap udah 2 tahun baru ngelanjutin cerita yang ini. 

    Part 1: First things first bisa dibaca di sini. Saya tambah sedikit Part 1nya, karena ada beberapa yang baru saya ingat ketika menulis Part 2 ini.

    Nah, sekarang saatnya dateng ke house inspections aka open homes. Jadi kalau di New Zealand, orang mau jual rumah, biasanya ada open homesnya. Biasanya Sabtu/Minggu, atau bisa juga janjian dengan agen (atau dengan pemilik rumahnya sendiri kalau dia jual nggak pakai agent).

    Supaya efisien dan efektif, nggak semua open homes musti kita datangi. Pertama, karena sebagian besar open homes itu waktunya bareng (kebanyakan 1 – 1:30 pm, dan cuman 30 menit). Kedua, lokasinya kadang jauhan juga. Jadi sebelum datang ke open homes, pastikan kita cuman dateng ke rumah yang lokasi dan budgetnya sesuai, jadi nggak buang waktu.

    Ada beberapa hal yang menurut saya penting untuk diperhatikan ketika kita datang ke open homes ini.

    1. Lokasi lokasi lokasi

    Prinsip dasar untuk cari property, lokasi yang paling penting. Lebih baik dapat rumah yang jelek tapi lokasi bagus, daripada rumahnya bagus tapi di daerah yang dodgy. Kalau rumahnya jelek, kita masih bisa benerin. Tapi kalau lokasinya udah jelek, kita kan nggak bisa apa-apa ya.

    Lokasi bagus ini termasuk lingkungan yang aman ya. Daerah dodgy itu ada dimana-mana, termasuk di Wellington. Nggak mau kan kita tinggal tetanggaan sama anggota gang? Banyak cerita horror yang saya dengar dari teman (yang orang local), yang kebetulan tinggal di daerah dodgy.

    Jadi lebih baik hindari.

    Caranya? Tanya, browsing, join local groups FB buat liat issue apa yang dihadapi. Search aja nama daerah itu di FB. Nanti banyak keluar postingan tentang daerah itu, termasuk FB group communitynya. Intinya, jangan bosan, research…research…research..! Lebih enak kalau kita udah pernah tinggal di daerah itu sebelumnya. Jadi udah tau keadaannya gimana.

    Kita awal cari rumah, carinya di daerah Churton Park. Saya pernah cerita kenapa kita pilih suburb ini di postingan terdahulu. Tapi setelah survey dan keliling-keliling, ternyata Churton Park itu juga dikelilingi suburbs lain yang hampir sejenis. Jadi kita perluas wilayah pencarian kita di suburbs sekitar juga, yang ternyata dengan jenis rumah yang sama harganya lebih terjangkau.

    2. Posisi rumah

    Lokasi tadi juga berhubungan dengan posisi rumah. Karena Wellington berbukit-bukit, ada beberapa daerah yang tertutup bukit, juga tertutup rumah lain, jadi minim sinar matahari. Padahal sinar matahari ini penting bangeut.

    Rumah di Welli kebanyakan insulasinya nggak bagus, terutama rumah-rumah lama. Peraturan untuk menginsulasi rumah, termasuk rumah sewaan baru keluar tahun 2000-an (2017-2018 kalau nggak salah). Dengan kontur yang berbukit, kalau dapat lokasi yang tertutup bukit, rumah dapat sedikit sinar matahari, akibatnya jadi lembab dan dingin. Kalau features lain, bisa kita tambah atau renovasi nanti sambil nabung. Kalau sinar matahari , gimana bisa mindahinnya?

    Sinar matahari juga berubah-ubah tergantung musim.

    Kalau waktunya pas, paling OK kalau bisa liat rumah waktu winter. Kalau winter aja dia banyak matahari, apalagi musim lain. Jadi mungkin aja itu rumah berlimpah matahari pas summer, tapi ketutup waktu winter.

    Ini juga salah satu alasan kenapa listings rumah waktu summer jauh lebih banyak daripada winter. Winter is the worst house condition, nggak cantik blas. Matahari irit. Kebun juga lagi mati suri. Kurang menarik rumahnya dibanding summer atau spring. Jadi hati-hati kalau cari rumah waktu summer ya. Rumah tetanggaan di jalan yang sama aja bisa beda dapet sinar mataharinya.

    Saran saya, kalau udah ada rumah yang diincer, datengin aja juga di luar waktu open homes. Nggak perlu masuk. Buat liat sinar mataharinya aja bagaimana.

    Ada app juga yang membantu, namanya Kiwibank’s “Home-Hunter” (ada di app store). Gratis.
    Tool ‘Sun-finder’ di dalam app ini bisa diset untuk lihat gimana mataharinya sepanjang tahun. Nggak perlu nebak-nebak. Awesome app!

    3. Create a list of features you need vs you want

    Sambil keliling-keliling itu, buat list. Apa yang wajib kudu mesti ada, dan apa yang sunnah: ada untung, nggak ada ya gak apa.
    Kalau kita dulu, yang penting 3 kamar tidur (karena kalau bangun tambahan prosesnya ribet dan biayanya juga lumayan), ada tanahnya gede, jadi bisa berkebun dan anak-anak bisa main. Rumahnya nggak mau besar (maksimal 120 m2, karena males beresin dan bersihinnya). Toilet kalau bisa ada 2. Insulasi bagus. Sinar matahari musti OK, nggak lembab.

    Kenyataannya?

    Dapet rumah beneran 120 m2 (termasuk garasi). Tanahnya yang ternyata kegedean, nggak kelar-kelar ngurusin kebun (be careful what you wish for, Dedek). Toilet 1. Bathroom 1. Tapi terus kita renovasi nambah toilet 1 lagi (nanti saya cerita ya soal renovasi rumah. Gabungan DIY dan builder, karena nggak punya budget banyak :D). Insulasinya waktu beli nggak bagus, jadi terus kita tambah juga. Tapi sinar matahari OK bangeut.

    Satu feature yang dulu saya nggak ngeh kalau berguna sekali adalah conservatory aka sunroom. Ini ruangan yang biasanya berdinding kaca, dibuat di bagian rumah yang banyak sinar mataharinya. Karena di Welli berangin, nyaman sekali kalau pas berangin dan di luar dingin, tapi kita tetap bisa hangat merasakan sinar matahari (minus angin) dari dalam conservatory. Buat saya, ruangan ini berguna untuk jemur baju juga.

    Conservatory aka sunroom

    Conservatory di rumah kita ini juga tambahan. Dan untungnya ijin pembangunan, consent dllnya lengkap.

    4. List pertanyaan untuk agen propertynya

    Kalau udah sreg sama 3 hal di atas, bisa tanya-tanya lebih detail ke agen propertynya. Buat list daftar pertanyaannya apa aja, supaya nggak lupa. Ditambah anak-anak yang rewel karena capek keliling open homes, percayalah, sangat penting untuk bawa catatan sambil datang ke open homes!

    Beberapa hal yang menurut saya penting:

    • Zona sekolah (ini bisa dicek juga di websitenya Ministry of Education)
    • Kenapa rumah ini dijual, sebelumnya rumah ini owner occupied atau disewakan?
    • Ada perubahan apa aja di rumah ini dari sejak dibangun, ada ijinnya nggak untuk melakukan perubahan-perubahan itu? Kami sempat tertarik dengan 1 rumah. Anak-anak juga udah senang karena ada 1 kamar tidur yang punya akses ke attic lumayan luas, lengkap dengan tangga. Seru sekali untuk tempat main. Tapi ternyata banyak tambahan rumah yang tidak ada ijin. Garasi dirubah jadi kamar tanpa ijin (ini sebenarnya bisa kami rubah lagi jadi garasi, jadi mungkin gak apa), ada spa pool tanpa pagar (ini gak apa juga karena bisa kami bongkar), dan kamar mandi tambahan dibangun tanpa ijin (ini big no-no). Kami akhirnya batal menawar rumah itu, karena kuatir apa lagi yang ilegal dari rumah ini? 😀
    • Batas-batas propertynya (di Wellington itu kadangan bukit di belakang rumah yang nggak bisa diapa-apain juga ternyata masuk punya kita)
    • Jenis kepemilikan (sertifikatnya apa: freehold, cross lease, lease). Ini penting. Yang paling enak itu freehold, karena artinya kita punya hak ekslusif atas tanah yang kita beli. Harga jual kembali juga biasanya jadi lebih tinggi. Ada lagi jenis lain, cross lease, dimana tanah kita berbagi dengan tetangga. Cirinya biasanya nomor rumah yang sama ada A atau B, Cnya, tergantung di tanah itu dibangun berapa rumah. Jadi semacam town house kalau di Indonesia. Setiap perubahan yang kita lakukan di rumah/tanah kita musti dengan persetujuan pemilik tanah lain. Ada juga leasehold, dimana kita musti bayar biaya sewa per tahun (corporate fees, dll, biasanya untuk apartemen).
    • Reports / informasi apa yang tersedia dan kapan itu report dibuat?
    • Kalau mau kepo, bisa juga tanya harga jual rumah-rumah yang setipe baru-baru ini berapa? Bisa dilihat juga di www.homes.co.nz, berapa harga jual terakhir rumah itu. Di situs itu bisa dicari juga rumah sekitar, yang baru-baru ini terjual, harga jualnya berapa. Buat gambaran kita waktu nawar.
    • Juga bisa ditanya apakah sudah ada offer yang masuk untuk rumah ini?
    • Ada issue atau kerusakan apa di rumah itu yang agennya tau? Agent punya kewajiban untuk bilang semua yang mereka tahu tentang issue di rumah itu. Kalau beli rumah seken, hampir pasti ada masalah di rumahnya. Jangan patah arang. Yang penting kita tahu apa yang musti diperbaiki dan budgetnya berapa kira-kira. Jadi bisa diperhitungkan ketika kita buat penawaran, worth it nggak rumah itu dibeli dengan segala perbaikan yang harus dilakukan. Beberapa issue yang saya ingat penting untuk dipertimbangkan adalah adanya asbestos dan soal leaky home. Yang terakhir ini biaya benerinnya bisa seperti bangun rumah, jadi lebih baik dihindari.

    Waktu beli rumah ini, kita udah dikasih tau sama agennya kalau pipa saluran air di rumah ini pakai Dux Qest Plumbing. Produk ini umum dipergunakan di rumah-rumah di Wellington yang dibangun tahun 1970-1980an dan sudah saatnya diganti sekarang. Karena banyak masalah, rembes, bocor dll. Asuransi juga kebanyakan nggak mau cover kalau ada produk ini di dalam rumah. Jadi musti masuk budget untuk ganti pipa ini. Ini juga kemudian diperkuat sama builder’s report yang kita adakan untuk bisa cek kondisi rumah ini lebih lanjut. Biaya gantinya masih masuk akal, jadi kami OK.

    Ini lho, si pipa hitam yang musti diganti

    Harap maklum, kami kan awam sekali tentang bangunan rumah. Apalagi waktu itu kami belum lama tinggal di Wellington. Jadi untuk lebih amannya, kami sewa builder professional untuk melakukan pemeriksaan kondisi rumah. Biayanya sekitar $500. Kalau udah PD dan nggak merasa perlu punya builder’s report, ya nggak apa juga.

    Kita juga bisa minta independent valuer untuk menilai harga rumah yang mau kita tawar. Biayanya sekitar $700. Kami waktu itu tidak pakai valuer. Kami cek-cek aja harga jual rumah-rumah sekitar yang kira-kira sejenis.

    Beberapa investor property yang saya tau juga melakukan pemeriksaan meth contamination di propertynya. Berita baiknya, menurut NZ Drug Foundation, rumah bisa jadi berbahaya untuk kesehatan hanya kalau di rumah itu sebelumnya ada yang narkoba kelas berat atau rumah itu jadi pabrik methamphetamine. Konon menurut mereka lagi, nggak ada bukti riset kesehatan yang membuktikan kalau orang ketiga bisa terpapar oleh sisa-sisa methamphetamine di permukaan lantai, dinding dsbnya. Tapi kalau kita curiga rumah itu sempat jadi pabrik narkoba atau penghuni sebelumnya pencandu, lebih baik ditest ya.

    5. Konsultasi ke lawyer

    Buat kami ini juga penting. Sambil hunting rumah, kami sudah siap dengan pre-approved mortgage dari bank (dibantu oleh mortgage broker yang udah saya bahas di postingan terdahulu) dan sudah ada lawyer juga. Jadi begitu ada rumah yang kami suka dan mau offer, kami sudah siap. Juga kalau ada apa-apa yang kami tidak yakin, terutama soal legalitas, kami bisa konsultasi ke lawyer. Tapi kalau bisa jangan banyak-banyak nanya ke lawyer ini, karena ratenya $280 + GST per jam! Ini rate tahun 2015 ya, sekarang mungkin udah naik lagi 😀

    Sambil menulis ini, saya buka lagi kumpulan email lama saya ke lawyer ini. Ternyata banyak juga yang saya tanya 🙂 Mulai dari pertama nanya prosedurnya gimana kalau kita mau offer, sampai selanjutnya ketika kita udah submit offer dan kita ragu-ragu.

    Ini sebaiknya dibahas di tulisan selanjutnya ya, ketika kita udah dapat rumah yang kita suka, sesuai budget, dan siap submit offer. Oh, exciting!

    Meanwhile, happy hunting 🙂

2 Responsesso far.

  1. Lila says:

    Makasii banget mba Dedek tips and tricksnya. Berguna banget buat aku. 😁

  2. d3d3k says:

    Good luck Liiilll 😀

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *